賃貸の壁穴の退去費用は？写真・契約・見積りを照合する確認順

賃貸の壁穴の退去費用は、穴の種類だけで一律に決まりません。写真とメモで損傷の範囲を残し、契約・特約、修繕に必要な施工単位、経過年数、見積りと精算明細を同じ箇所へ照合して確認します。

国土交通省の一般例では、下地ボードの張替えが不要な程度の画鋲・ピン穴と、下地ボードの張替えが必要な程度の重量物のくぎ・ネジ穴が別に示されています。ただし、これは個別の契約や壁の状態、施工方法、退去時の明細を省いて請求額や負担割合を決める表ではありません。

壁穴を見つけた直後は、写真とメモを残す

最初にすることは、穴を埋めたり削ったりすることではなく、見つけた時点の状態を後から照合できる形で残すことです。同じ壁穴でも、表面の跡だけなのか、下地まで届いているのか、周囲のクロスやボードまで傷んでいるのかで、修繕範囲を考える材料が変わります。

1. 壁全体が分かる写真を撮り、部屋と壁の位置が特定できるようにします。
2. 穴の周辺を近接撮影し、寸法が分かる物差しなどを添えます。穴の深さや下地への到達が写真だけで分からない場合は、未確認とメモします。
3. 穴の数、位置、縦横の大きさ、周囲のめくれ・割れ・汚れ、固定していた物が分かる範囲を記録します。
4. 発見した日と、入居時の写真や記録の有無を書きます。原因や発生時期を特定できないときは、推測で埋めずに分からないまま残します。

写真は壁全体、穴の周辺、寸法が分かる近接写真を同じ場所だと分かる順にそろえると、後で見積りの対象箇所と対応させやすくなります。国民生活センターも、入居時と退去時の状態を写真やメモで記録し、入居中の不具合や修繕は貸主側へ連絡するよう案内しています。

契約・特約と壁穴の一般例を分けて確認する

写真を残したら、契約書、特約、退去案内、修繕の連絡先を確認します。通常損耗や経年変化と、借主の故意・過失による損傷の扱いが書かれている箇所を探し、壁や内装について別の定めがあれば内容を読みます。ここで確認するのは、一般的な目安をその部屋の契約と状態へ当てはめるための材料です。

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」の別表3には、下地ボードの張替えが不要な程度の壁の画鋲・ピン穴を貸主負担側、重量物のため下地ボードの張替えが必要な程度のくぎ・ネジ穴を借主負担側に置く一般例があります。

この一般例は、穴の名前だけで個別の負担を決めるものではありません。下地に届いているか、周囲まで損傷しているか、契約や特約に何が書かれているか、どの施工が必要なのかを確かめてから、見積りと照合します。国土交通省の資料は法的拘束力のある一律の料金表でもないため、そこにない金額を相場として補いません。

東京都「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」も、経年変化・通常使用による損耗やキズは貸主負担が原則、借主の責任で生じた損耗は借主負担が原則という整理を示しています。契約で別の特約を置ける場合がある一方、通常の義務を超える負担の扱いは個別に確認が必要です。

したがって、ガイドラインの例と契約書の条項が同じ結論になると決めつけず、写真、入居時の記録、契約・特約を一つの組み合わせとして残します。

修繕前に管理会社や貸主へ通知する

状態を記録し、契約を確認したら、修繕を始める前に管理会社や貸主へ連絡します。写真、部屋と壁の位置、穴の数・大きさ、発見日、入居時記録の有無、契約で確認した条項を添え、分かっていることと未確認のことを分けて伝えます。

通知では、どの業者へ依頼するのか、居住者による補修が許可されるのか、どの施工単位で見積りを取るのか、精算資料をどう受け取るのかを確認します。契約に補修の許可があっても、許可される範囲、材料、仕上がりの扱いを確認するまでは、埋める・削る・塗り直すなど元に戻しにくい作業を急がないようにします。

早めに状態を伝えるのは、後の見積りや精算で、見つけた時点の損傷と修繕対象を比べられるようにするためです。原因を断定できない場合も、発見時点と見えている状態をそのまま通知します。

見積りは対象箇所・施工単位・経過年数まで照合する

見積りや退去精算を受け取ったら、合計額だけでなく、写真に写したどの損傷へ何の作業をする明細なのかを確認します。国土交通省の精算明細様式にも、対象箇所、修繕内容、経過年数、単価、単位、量、貸主・借主の負担割合と金額を記す欄があります。

照合する項目	見る内容	説明を求める理由
対象箇所	部屋、壁の位置、穴の数、写真のどこに対応するか	別の傷や壁まで含めた請求になっていないか確認するため
補修方法	部分補修、クロス張替え、下地ボード張替えなど、見積りに書かれた方法	穴の状態からその施工が必要になる理由を確かめるため
単位・数量・単価	㎡、一面などの単位、数量、単価、計算方法	写真で確認できる範囲と数量が対応するか確かめるため
施工範囲	穴の周囲だけか、壁一面まで含むか	色・模様合わせなど一面分を対象にする理由があるか確認するため
経過年数	起算日、経過年数、減価や負担割合への反映	現在の負担をどの年数の扱いで計算したか確認するため
負担割合と金額	貸主・借主それぞれの割合と金額	割合の合計と計算の根拠を明細ごとに確認するため
契約上の根拠	原状回復条項、壁や内装の特約、通知内容との関係	一般例ではなく、その契約へどう当てはめたか確認するため

クロスは㎡単位が基本的な確認単位になりますが、色や模様を合わせる必要がある場合には、損傷箇所を含む一面分が問題になることがあります。だからといって、壁一面の張替えが常に必要だと決めるのではなく、見積りに書かれた施工範囲と、その理由を質問します。

見積りに経過年数や負担割合がない場合も、記載がないこと自体を負担ゼロ・全額負担の根拠にしません。どの項目をどの計算で出したのか、明細の行ごとに確認します。

架空ケースで写真メモと見積りを一行ずつ照合する

ここからは、実在の写真・見積書や相場を示さない、金額を置かない机上例です。写真で分かった範囲と明細の記載を並べ、何を質問するかを追うための例なので、このケースから個別の請求額や負担割合を一般化しません。

仮に、入居者が洋室北側の壁でねじ穴を2個見つけたとします。壁全体、穴の近接、寸法が分かる写真を撮り、周囲にめくれは見当たらず、下地へ届いているかは写真だけでは未確認とメモしました。発見日と入居時写真がないことも残し、契約書には原状回復条項はあるものの、壁穴の施工単位を定める特約は見つからなかったとします。

管理会社へ記録を添えて通知した後、次のような見積りの記載が届いたと仮定します。単価欄の金額は示さず、実際に届いた見積書の値だけを使う前提です。

照合対象	写真・契約の記録	見積りの仮の記載	質問すること
対象箇所	洋室北側の壁、ねじ穴2個、周囲のめくれなし	洋室北側の壁一面	写真の2個の穴から、壁一面を対象にした範囲を示してください
補修方法	下地への到達は未確認	クロス一面張替え	部分補修や下地確認ではなく一面張替えとする理由、色・模様合わせの必要性を説明してください
単位・数量・単価	写真は穴の位置と周囲を示すが、面積は未計測	単位は㎡、数量は2.0、単価は見積書の記載値	2.0㎡の測り方、単価の内訳、壁一面との関係を示してください
経過年数	入居時写真はない	経過年数の記載なし	起算日と経過年数をどの資料で確認し、負担割合へどう反映したか教えてください
負担割合	特約で壁穴の施工単位を定める記載は見つからない	借主負担100%と記載	100%とした契約条項・特約、損傷状態、計算の根拠を明細ごとに示してください
契約上の根拠	原状回復条項はある	原状回復条項を参照とだけ記載	条項のどの文言を、この穴と施工範囲へ適用したのか示してください

この例で先に確認できるのは、写真の2個の穴と、見積りの壁一面・2.0㎡・単価・借主負担100%という記載が同じ対象を指すかどうかです。一般例の画鋲・ピン穴と重量物のくぎ・ネジ穴を当てはめて終わらせず、下地、施工方法、壁一面を選んだ理由、経過年数、契約条項を質問します。

回答で対象範囲や計算の根拠が分かれば、更新された明細をもう一度写真と契約へ照合します。説明が返らない、写真と明細の対象が合わない、または契約の根拠が示されない場合は、やり取りを保存したまま相談の準備へ進みます。この机上例の数字は数量の確認方法を示すためのもので、修繕費の相場や個別の請求額ではありません。

説明が足りないときの質問と相談

まず管理会社や貸主へ、合計額ではなく明細の行ごとの説明を求めます。質問は、対象箇所、補修方法、単位・数量・単価、施工範囲、経過年数、貸主・借主の負担割合と金額、契約・特約上の根拠の順にすると、写真メモと見積りの対応を確認しやすくなります。

契約書、特約、入居時と発見時の写真、メモ、見積り、精算明細、通知や回答の日時を一つにまとめます。国民生活センターは、退去時に納得できない請求があれば貸主側へ明細等の説明を求め、解決しない場合は消費生活センター等へ相談するよう案内しています。

国民生活センター「賃貸住宅の原状回復トラブルにご注意！」

相談では、契約書・写真・見積り・精算資料・連絡記録を見せて、どの説明が足りないかを伝えます。全国共通の3桁番号188は、最寄りの消費生活センターなどの相談窓口を案内する番号です。相談したことで減額や請求取消しが決まるとは限らないため、結果を保証する表現に置き換えず、資料をそろえて相談する段階として扱います。

退去全般の契約・写真・明細も確認する

壁穴の記録、契約・特約、通知、見積りの照合ができたら、掃除や立会いなど退去全般の準備も同じ資料へつなげます。契約・写真・明細を確認する順番は、退去前の掃除と請求明細の確認順で確認できます。このリンク先は退去全般の準備を確認するためのもので、壁穴の個別の負担や請求額の根拠ではありません。